"Hjälp, taket läcker! Det måste väl vara ett dolt fel?"
Den här typen av frågor får vi fastighetsmäklare ganska ofta. Men vad är egentligen ett dolt fel? Är det helt enkelt alla fel som inte gick att se under visningen? Låt oss reda ut begreppen.
Vad är ett dolt fel?
När du köper en fastighet gäller principen köp i befintligt skick, men säljaren har fortfarande ett ansvar för dolda fel i upp till tio år efter tillträdet.
För att ett fel ska klassas som ett dolt fel krävs två saker:
Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann besiktning.
Felet ska inte ha varit förväntat, med hänsyn till husets ålder, skick och konstruktion.
Exempel: Ett läckande tak
Så, om taket läcker – är det ett dolt fel?
Kanske. Om taket är relativt nytt och inga brister upptäcktes vid en grundlig besiktning, kan det räknas som ett dolt fel. Men om taket är gammalt, kan köparen i stället anses ha haft anledning att förvänta sig viss risk för läckage – och då gäller inte dolda fel-regeln.
Varnande besked – när risken redan är känd
Ett varnande besked är ett tydligt tecken till köparen om att något kan vara fel. Det kan komma från säljaren (exempelvis via frågelistan) eller från besiktningsmannen.
Till exempel:
"Taket är av äldre karaktär, fördjupad undersökning rekommenderas."
När ett sådant besked ges, skärps köparens undersökningsplikt ytterligare. Det är alltså viktigt att ta sådana varningar på allvar.
Utfästelser och garantier – säljaren lovar något
En utfästelse eller garanti är motsatsen till ett varnande besked. Om säljaren till exempel säger att "avloppet är nyinstallerat och fullt godkänt" så minskar köparens undersökningsplikt. Då är det alltså rimligt att lita på informationen – och säljaren kan hållas ansvarig om det ändå visar sig finnas fel.
Vad betyder en friskrivningsklausul?
Vid vissa försäljningar, särskilt när säljaren inte känner till fastighetens skick (t.ex. ett dödsbo), används en friskrivningsklausul. Den innebär att säljaren inte tar ansvar för dolda fel. Som köpare behöver du då vara extra noggrann – och gärna ta hjälp av en sakkunnig besiktningsman.
Tips till dig som ska köpa bostad
✔️ Förstå din undersökningsplikt – du ansvarar själv för att kontrollera fastighetens skick.
✔️ Anlita en egen besiktningsman – en oberoende granskning kan göra stor skillnad. Var gärna med vid besiktningen!
✔️ Ställ frågor till säljaren – om tidigare skador, renoveringar och andra viktiga detaljer.
Tips till dig som ska sälja bostad
✔️ Var öppen med det du vet – fel du informerar om är inte längre dolda.
✔️ Överväg en dolda fel-försäkring – det skapar trygghet för både dig och köparen.
